L’évolution du paysage de l’intelligence artificielle

L’adoption de l’intelligence artificielle s’est accélérée depuis le lancement de ChatGPT par OpenAI à la fin de l’année 2022, premier grand modèle de langage destiné au grand public. Bien que cette technologie en soit encore à ses débuts, ses effets sur la productivité et les marchés du travail commencent déjà à se faire sentir. Partout dans le monde, les gouvernements réfléchissent également à la manière d’encadrer son développement.

Le secteur immobilier ressent d’ores et déjà l’impact de l’IA. Les data centers connaissent ainsi un véritable boom des investissements, porté notamment par les dépenses record des hyperscalers, dont les États-Unis ont été les principaux bénéficiaires. Cette dynamique a également des effets indirects sur le secteur logistique : en Europe, elle devrait entraîner une demande supplémentaire de près de 790 000 m² de surfaces logistiques au cours des trois prochaines années.

À plus long terme, les conséquences pour le secteur restent plus incertaines. Mais si le rythme actuel d’adoption et de progrès technologiques se maintient, l’intelligence artificielle pourrait avoir un effet profondément transformateur.

L’impact de l’IA sur l’immobilier

Les effets à long terme de l’intelligence artificielle sur l’immobilier dépendront de deux facteurs : le rythme d’adoption de cette technologie et le degré de sophistication qu’elle atteindra. Dans un scénario caractérisé par une adoption massive et des avancées technologiques majeures, les besoins des utilisateurs en matière de logement, de bureaux, d’espaces de loisirs et de réseaux logistiques pourraient être profondément transformés.

À l’inverse, un déploiement plus inégal de l’IA pourrait concentrer les gains économiques au profit d’un nombre limité d’entreprises ou de régions. L’adoption de la technologie pourrait également rester en deçà d’une automatisation à grande échelle, se traduisant alors par des évolutions plus progressives.

Les effets de l’IA se font déjà sentir dans plusieurs segments du marché. La technologie a notamment alimenté une forte vague d’investissements dans les data centres. Sa diffusion croissante dans les usages quotidiens devrait également stimuler la demande pour les data centres de proximité (« edge data centers »), indispensables au traitement des tâches nécessitant une réponse quasi instantanée.

À mesure que l’IA s’intègre aux systèmes opérationnels, les bureaux connectés, les entrepôts intelligents, les commerces et les logements équipés de technologies avancées pourraient devenir la norme, orientant les entreprises vers des actifs de meilleure qualité. Les gains d’efficacité générés par l’IA pourraient également renforcer la solidité financière des locataires et réduire leur profil de risque, favorisant ainsi leur expansion et soutenant la demande immobilière.

Dans un scénario de déploiement plus fragmenté, les bénéfices économiques de l’IA pourraient profiter de manière disproportionnée à certaines entreprises, à certains secteurs ou à certaines régions. Jusqu’à présent, les écarts observés en matière d’emploi de bureau s’expliquent davantage par la croissance économique, la maturité des marchés du travail et les spécificités sectorielles que par l’intelligence artificielle elle-même, la croissance du PIB demeurant le principal facteur explicatif. Toutefois, les pôles concentrant les compétences et les savoir-faire liés à l’IA pourraient enregistrer des performances supérieures, avec une demande de bureaux particulièrement soutenue dans les secteurs tirant le plus directement parti de cette technologie.

Les villes qui bénéficient de la révolution de l’IA

Les villes à la pointe de l’intelligence artificielle — ainsi que d’autres innovations avancées et intensives en recherche, comme l’informatique quantique, les nanotechnologies ou les biotechnologies — enregistrent un important gain économique. Notre indice Savills Deep Tech analyse les 15 principales métropoles dont les marchés immobiliers bénéficient déjà de cette dynamique.

S’inscrivant dans notre programme de recherche plus large sur les Tech Cities, nos travaux montrent que les économies de ces villes dites « Deep Tech » ont connu, au cours de la dernière décennie, une croissance supérieure de 0,9 point de pourcentage par an à celle des pays dans lesquels elles se situent. Nous anticipons la poursuite de cette tendance.

En conséquence, des villes comme San Francisco, New York, le « Golden Triangle » britannique (Londres, Oxford et Cambridge), Séoul et Tokyo enregistrent une forte demande en espaces de bureaux et en laboratoires, ainsi qu’un besoin accru en logements pour des travailleurs hautement qualifiés. Parallèlement, le développement de l’intelligence artificielle dans les sciences de la vie devrait favoriser l’essor des laboratoires secs (« dry labs »), consacrés à l’analyse de données, à la modélisation et aux activités de recherche numérique.

La région de la baie de San Francisco arrive en tête de l’indice. Elle accueille de grandes entreprises d’IA et leurs écosystèmes associés, parmi lesquels OpenAI, Anthropic, Google DeepMind et Nvidia. L’activité locative des entreprises d’IA a contribué à la reprise partielle du marché des bureaux à San Francisco, avec une baisse des surfaces vacantes depuis leurs niveaux record.

Le « Golden Triangle » britannique se classe en troisième position de notre indice. Pôle mondial majeur de la biotechnologie et du life sciences, il abrite 11 universités classées parmi les meilleures au monde (QS Global 500), dont des institutions de recherche de premier plan. « Les investissements importants des entreprises et du capital-risque dans l’IA stimulent la demande de bureaux au sein des principaux pôles de savoir », explique Tom Mellows, Head of UK Science chez Savills. « Londres est devenue le principal hub Deep Tech en Europe. Le Knowledge Quarter (qui s’étend de King’s Cross à Bloomsbury et Euston) est à l’avant-garde, bénéficiant de la concentration d’entreprises technologiques, de la proximité d’institutions de premier plan comme l’UCL et l’Alan Turing Institute, ainsi que d’un environnement urbain riche en services et de très bonnes connexions de transport. »

La demande s’étend à la fois aux acteurs purement spécialisés dans l’IA, tels que OpenAI et Anthropic — qui ont récemment annoncé de nouveaux bureaux ou des extensions de leurs implantations — et à un nombre croissant d’entreprises technologiques et scientifiques qui intègrent l’IA dans des domaines comme la robotique, les véhicules autonomes, le calcul, les matériaux ou encore la pharmacie.

Ces dernières, en particulier, redéfinissent les standards des bâtiments, en stimulant la demande pour des capacités électriques plus élevées, des infrastructures de données sur site, des systèmes de ventilation renforcés et, dans certains cas, des salles blanches.

Les villes « Deep Tech » bénéficient généralement de plusieurs facteurs structurants :
• Un vivier de diplômés hautement qualifiés dans les domaines scientifiques et technologiques
• La proximité d’universités de premier plan, d’instituts de recherche et de plateformes d’expérimentation
• L’accès à des marchés du capital-risque matures et sophistiqués
• Un cadre solide de protection de la propriété intellectuelle.

De plus en plus, l’adoption de l’IA rend également l’accès à des capacités énergétiques suffisantes un avantage déterminant.