当代办公空间正面临转型拐点。全球职场人士日益追求能同时提升效率、灵活性及健康福祉的工作环境。

疫情为办公模式带来前所未有的快速变革，促使企业重新审视办公场所的价值。如今混合办公已成常态，办公室不再仅是工作场所，更演变为促进协作、创新与人才发展的核心枢纽。

此外，办公空间还需要满足一系列需求。为深入洞察2025年优质办公空间的决定性特征，第一太平戴维斯开展了一项覆盖租户、业主及开发商的全球调研，了解他们优先考虑的事项及期望。

结果显示，自然采光、建筑安防、层高等传统要素依然是考量重点。租户对协作空间质量的重视远超业主与开发商。区位选择仍然是关键，但除了临近交通枢纽外，企业租户现在也更青睐配套丰富的都市核心区—既能满足员工餐饮购物需求，又能提升办公场所吸引力。

总的来看，临近交通枢纽的便利性重要性最高，70%的受访者认为该项因素是优质办公楼选址的首要因素。

交通区位溢价

为深入解析交通便利性对优质办公楼租金的影响，我们针对纽约、伦敦及东京三大国际都市开展回归分析。研究发现：办公楼步行至主要交通枢纽的时间每缩短5分钟，租金平均可提升6.7%。

其中，东京市场溢价最为显著。距离涩谷站或东京站步行时间每减少5分钟，租金平均上涨13%。 就东京站而言，涨幅更明显，每缩短5分钟步行距离可带来17%的租金增幅。

日本第一太平戴维斯研究咨询部主管及董事Tetsuya Kaneko表示：“东京办公需求强势，企业扩张与线下出勤率提升促使租户扩大租赁面积或升级至更优质物业。完善的配套设施与交通网络已成为企业吸引并留存人才的关键要素。”

在伦敦市场内，我们的研究聚焦在金融城核心区、以利物浦街站为中心1英里半径区域内。步行时间每减少5分钟，优质办公楼租金相应增长4%。

纽约市场则以中央车站或宾州车站为基点，步行时间每减少5分钟，租金增加3%。

关键租金动态

当然，租金也受到诸多本地因素的影响。在纽约，一栋物业如被列为“标志性资产”， 则能够平均拉开35% 溢价的差距，个别案例甚至比普通甲级办公楼高出100%。

“标杆资产能获得超高溢价的根本原因在于其持续受到追捧，” 纽约第一太平戴维斯副董事长Gabe Marans指出，“这类顶级办公空间的需求不会萎缩，供应紧张将持续推高价格上涨。”

各区域特有的属性也造成了租金差异。“交通便利性确实是伦敦租户最大的考量，”英国第一太平戴维斯中央伦敦业务部董事Catherine Facer表示。“但在伦敦西区等地段，租金和主要地铁站距离并无明显联系。”

“部分原因在于伦敦的地下交通网络四通八达；另一方面，对某些的品牌或产业来说，特定的邮编地址有重大含义，而不管交通条件如何，这里的物业都能得到高溢价支撑。”

纽约也存在类似的现象。“这里地产极具文化历史特殊性，” Marans解释道，“一些建筑因其历史底蕴开出高额租金，因而一直以来承接了高端租户而形成品牌效应，这种声望价值本身就支撑了租金水平。”

建筑绿色认证的重要性

办公楼的环境资质对调研受访者来说是一个重要因素。欧洲市场表现尤为突出，投资者预期与严格法规共同推动绿色建筑需求。亚太地区也呈现这一趋势，同时澳大利亚处于领先地位。

高端写字楼选址的十大因素

来源：第一太平戴维斯2025年第一季度对全球租户、业主及开发商的调研

相比之下，美国市场更关注能效提升，对绿色认证标准重视度相对较低。但值得注意的是，随着全球可持续浪潮的推进，美国机构投资者、业主及跨国企业也正在加速可持续实践。

随着企业租户日益重视持续办公场所的可持续认证，获得认证的物业相对于非认证物业绿色租金溢价愈发突显。欧洲市场各城市差异明显，但绿色溢价平均达到了18%。以伦敦金融城为例，整个写字楼市场的绿色溢价率达到32%—体现了未获得BREEAM认证的建筑与获评“卓越”或“优秀”认证的建筑之间的租金差异。

亚洲市场整体溢价水平为14%。新加坡、悉尼、东京、首尔、香港等核心城市溢价表现突出；而在美国市场，纽约、华盛顿、波士顿等一线市场溢价最高，这些区域内聚集了大量注重ESG的租户和机构业主。

随着监管趋严、企业ESG标准日益深化以及“漂绿行为”审查力度加大，这一绿色溢价预计将持续走高。与此同时，“棕色折价”——即针对低可持续性建筑的租金折减现象——作为绿色溢价的反面特征也在显现。

未来还将如何演变？

未来优质办公楼将呈现何种面貌？随着企业面临人口结构变化、气候危机和第四次工业革命等重大趋势，问题不在于办公空间是否会继续改变，而在于我们如何塑造这种变革。

日本和欧洲多国正面临年轻劳动力相对短缺的问题。随着人口老龄化，部分发达经济体也出现了延迟退休年龄的趋势。因此，未来的办公空间需要适应多代际员工的需求，既要满足年长员工的工作需求，也要迎合可能偏好不同工作方式的年轻群体。

企业可能将更加依赖全球人才储备来应对特定地区的劳动力短缺。“到2030年，印度将拥有10亿劳动年龄人口，”印度第一太平戴维斯研究与咨询董事长Arvind Nandan表示。“印度的年轻技术人才将不断吸引寻求新兴人才中心的跨国企业。”

在全球范围内，随着气候危机加剧，绿色建筑的推进势必将持续。企业、建筑师和城市规划者需要不断创新。除了打造节能、减少浪费的可持续办公空间外，他们还需设计能够抵御极端高温、洪水、风暴等气候事件的韧性建筑。

然而，最具颠覆性的变革可能来自第四次工业革命。人工智能和沉浸式技术有望重新定义办公空间，提升效率并改变我们对工作的认知。但要充分实现这些技术的变革潜力还需要思维模式的转变。如果企业仅仅把AI视为优化陈旧结构的工具，而非重新构想工作流程、协作和决策方式，就可能错失其真正的变革力量。

例如，AI驱动的决策可使企业反应更加灵敏，但首先企业需要愿意重新构想其组织模式。同时，微软HoloLens、Meta手势追踪VR系统和苹果Vision Pro等技术可能预示着基于手势计算的未来办公方式—但习惯键盘操作的员工群体要多久才能适应？

有一点是明确的：办公空间需要延续其成功适应变革的历史传统，才能在未来蓬勃发展。办公室必须持续进化，确保我们设计的工作场所既能激励员工、赋能团队，又能充分利用技术变革的机遇。