Les promoteurs immobiliers sont aujourd’hui confrontés à un paradoxe sur de nombreux marchés à travers le monde. Alors que le manque d’offre dans plusieurs secteurs laisse entrevoir de réelles opportunités de développement, les conditions de réalisation des projets n’ont jamais été aussi complexes.

La hausse des coûts de construction, les pénuries de main-d’œuvre, le niveau élevé des coûts de financement et le renforcement des exigences réglementaires mettent à mal la viabilité économique des nouveaux projets. À cela s’ajoutent les incertitudes économiques et géopolitiques, qui pèsent sur la confiance des consommateurs comme des investisseurs.

Cette situation se reflète dans l’activité de développement. Les tensions persistantes sur les chaînes d’approvisionnement, conjuguées à des perspectives économiques moins favorables, continuent de freiner la construction. Selon Oxford Economics, l’activité mondiale du secteur devrait progresser de moins de 3 % en 2026.

Dans plusieurs marchés matures, les promoteurs ont ainsi reporté ou revu à la baisse certains projets, en raison des incertitudes entourant la demande et les conditions de financement. Dans certains cas, les revenus attendus des ventes ou de la mise en location ne permettent tout simplement plus de générer un niveau de rentabilité suffisant pour justifier l’investissement.

En dépit de ces contraintes sur l’offre, la demande continue de croître sur de nombreux marchés à travers le monde. Depuis 2020, les loyers des bureaux prime ont augmenté en moyenne de 13 %, contre 26 % pour les actifs résidentiels prime. Pourtant, cette progression ne suffit pas à relancer significativement les nouveaux développements, soulignant à quel point les contraintes de viabilité économique restent un frein majeur à la réalisation de nouveaux projets.

Comment les enjeux de viabilité économique affectent les différentes régions – focus Europe & Amérique du Nord

Les difficultés liées à la viabilité économique des projets de développement se font sentir partout dans le monde. La hausse des taux d’intérêt pénalise particulièrement les promoteurs privés, tandis que la pénurie de main-d’œuvre qualifiée renchérit les coûts de construction et met sous pression les entreprises du secteur. À ces défis communs s’ajoutent des contraintes propres à chaque marché.

Europe

Au Royaume-Uni, le manque d’entreprises disposant des compétences nécessaires pour mener des projets de rénovation lourde d’immeubles de bureaux entraîne une hausse des coûts de construction. À Londres, le coût de construction des bureaux représente désormais deux fois et demie le prix du foncier au pied carré.

Parallèlement, le développement résidentiel ralentit. Le marché du logement demeure atone et les nouvelles réglementations en matière de sécurité des bâtiments allongent les délais d’obtention des autorisations, retardant ainsi la livraison de logements collectifs, de résidences étudiantes et de résidences seniors.

Malgré un contexte marqué par des coûts fonciers et de construction élevés, le développement immobilier reste envisageable à Londres sur les sites les plus adaptés, notamment dans le cadre de projets de rénovation.

« La viabilité des projets de bureaux à Londres est aujourd’hui conditionnée par un pipeline extrêmement limité. Les développements spéculatifs sont quasiment inexistants, le rapport entre risque et rendement restant peu favorable », explique Simon Collett, Executive Director et Head of Professional Services, Building and Project Consultancy chez Savills. « Les promoteurs privilégient désormais la rénovation d’immeubles existants afin de répondre aux nouveaux standards du marché prime. Si les coûts de construction continuent d’augmenter, l’incertitude reste également un facteur majeur. Dans ce contexte, la maîtrise des risques ne repose pas uniquement sur les chiffres : une stratégie d’approvisionnement solide, des contrats robustes, des partenaires de confiance et une chaîne d’approvisionnement résiliente sont devenus essentiels. »

À Londres, bien que les volumes d’investissement soient restés limités ces dernières années, les données de marché montrent que les valeurs du foncier destiné aux bureaux se situent désormais en dessous des niveaux records observés entre 2019 et 2021. En revanche, les promoteurs et investisseurs ayant acquis des terrains au plus haut du cycle précédent continuent de subir des pressions sur les valorisations, ce qui pèse sur la rentabilité de leurs projets.

La viabilité des développements de bureaux dépend également fortement de leur localisation. Les projets situés dans la City et le West End restent attractifs, soutenus par une offre limitée à court et moyen terme ainsi que par de solides perspectives de croissance des loyers. En dehors de ces secteurs, les coûts élevés de construction et de financement, combinés à un plafonnement des loyers, rendent les opérations beaucoup plus difficiles à rentabiliser.

La France fait également face à des contraintes structurelles. L’objectif de Zéro Artificialisation Nette (ZAN), destiné à limiter l’étalement urbain et préserver les espaces naturels, encourage les promoteurs à concentrer les nouveaux projets résidentiels sur des sites déjà urbanisés ou des friches. Si cette orientation répond à des enjeux environnementaux, elle s’accompagne de contraintes techniques et financières plus importantes. À Paris, où le foncier est particulièrement rare, le coût des terrains à reconvertir dépasse désormais 9 000 €/m².

Aux Pays-Bas, le développement de bureaux à Amsterdam est freiné par la combinaison de prix du foncier élevés, de coûts de construction importants et de procédures d’autorisation particulièrement longues. La mise en place d’un encadrement des loyers sur une partie du marché résidentiel intermédiaire constitue également un frein supplémentaire aux nouveaux développements.

Amérique du Nord

Aux États-Unis, le doublement des droits de douane sur l’acier en 2025, conjugué à l’élargissement des taxes sur l’aluminium, a entraîné une forte hausse du coût des matériaux de construction. À New York, le coût de construction des immeubles de bureaux dépasse désormais 10 700 dollars par mètre carré, un niveau parmi les plus élevés au monde.

« Ces coûts, associés à des conditions de financement toujours onéreuses et à l’inflation des prix des matériaux liée aux droits de douane, rendent l’équation économique des projets particulièrement complexe à New York », explique Matt Schreck, Research Director – New York and Tri-State chez Savills US. « Toutefois, la recherche de bureaux de très haute qualité (« flight to quality ») se poursuit, créant une offre très limitée d’actifs Trophy et Grade A+ capables d’accueillir de grandes surfaces. Cette pénurie incite certains grands utilisateurs à s’engager dès le lancement des opérations en tant que locataires principaux (anchor tenants) sur de nouveaux projets. »

Sur le marché résidentiel, les promoteurs se tournent de plus en plus vers la reconversion d’immeubles de bureaux en logements. Cette tendance est soutenue par les incitations fiscales mises en place par la ville de New York ainsi que par l’assouplissement des règles d’urbanisme dans le cadre du programme « City of Yes ». À lui seul, le volume de projets de conversion dont le démarrage est prévu en 2026 représente près de 880 000 m².

Malgré cette dynamique, les coûts de construction résidentielle ont fortement augmenté depuis 2020. Les contraintes réglementaires, la hausse des taux d’intérêt et les restrictions d’urbanisme continuent de freiner le développement de nouveaux logements. Selon le NYC Building Congress, le coût moyen de construction résidentielle à New York atteint désormais environ 6 500 dollars par mètre carré, un niveau encore plus élevé pour les programmes résidentiels haut de gamme à Manhattan.

Des réponses stratégiques pour rendre les projets réalisables

Face à ces pressions mondiales et régionales, comment les promoteurs adaptent-ils leurs stratégies ? Une approche pragmatique et flexible est désormais essentielle. Six grandes orientations façonnent aujourd’hui le développement immobilier.

1. Développer au bon endroit

La localisation a toujours été un facteur déterminant, mais sa définition est aujourd’hui devenue beaucoup plus fine. Les promoteurs ne raisonnent plus uniquement à l’échelle d’une ville, mais ciblent des quartiers spécifiques, voire des rues, où la demande des utilisateurs est particulièrement forte.

Sur les marchés de bureaux confrontés à une offre limitée, un immeuble prime bénéficiant d’un emplacement stratégique peut être aussi attractif qu’un actif « super prime », tout en affichant des coûts de développement inférieurs. Dans les quartiers offrant de nombreux services et équipements, certains promoteurs optimisent également leurs coûts d’exploitation en renonçant à certains aménagements déjà disponibles à proximité, comme des salles de sport ou des espaces dédiés au bien-être.

2. Répartir les risques grâce aux projets mixtes

Les programmes mixtes sont devenus un outil de plus en plus efficace pour limiter les risques. Ils permettent aux promoteurs de diversifier leurs sources de revenus et de créer des profils d’occupation plus résilients.

En combinant différentes fonctions — bureaux, commerces, logements et loisirs — ces projets génèrent une fréquentation continue tout au long de la journée et offrent davantage de flexibilité dans les stratégies locatives. Si cette approche est déjà largement répandue sur certains marchés, les contraintes croissantes de viabilité économique lui donnent une nouvelle importance ailleurs.

Les promoteurs diversifient également leurs investissements. Plutôt que de développer un seul grand entrepôt logistique à proximité d’une métropole, certains privilégient plusieurs plateformes de taille plus réduite réparties sur différents sites, à l’image des stratégies adoptées par les utilisateurs industriels cherchant à renforcer la résilience de leur chaîne d’approvisionnement.

Dans les marchés matures notamment, de nombreux acteurs ciblent également les secteurs portés par la transition vers une économie bas carbone, comme les bureaux durables ou les actifs résidentiels performants sur le plan énergétique.

3. Privilégier la rénovation aux constructions neuves

La rénovation lourde d’immeubles de bureaux nécessite généralement moins d’investissements qu’une construction neuve et permet d’éviter certains coûts liés à l’acquisition foncière, à la démolition et aux travaux préparatoires.

Une stratégie consiste ainsi à transformer des immeubles de bureaux secondaires situés dans des emplacements privilégiés afin de les repositionner au niveau des standards Grade A.

Les projets de rénovation présentent souvent une complexité administrative moindre, un risque de livraison réduit et une empreinte carbone incorporée plus faible (c’est-à-dire les émissions liées aux matériaux utilisés et à la construction du bâtiment).

À l’inverse, les constructions neuves offrent généralement les meilleures performances en matière d’exploitation énergétique, davantage de flexibilité d’aménagement et des espaces conçus pour répondre aux besoins futurs, ce qui peut permettre d’atteindre les niveaux de loyers les plus élevés.

4. Concevoir des bâtiments flexibles pour renforcer leur résilience

Les promoteurs cherchent de plus en plus à développer des espaces adaptables, capables d’évoluer avec les besoins futurs des utilisateurs. Cette flexibilité contribue à sécuriser la performance des actifs en maintenant leur attractivité, leur taux d’occupation et leurs niveaux de loyers sur le long terme.

Des conceptions modulables, comme des bureaux dont les espaces peuvent facilement être reconfigurés selon différents usages, permettent de réduire les risques futurs et d’améliorer la capacité d’un projet à traverser les différents cycles immobiliers.

5. S’appuyer sur des partenaires disposant d’un horizon d’investissement long terme

Les capitaux de long terme, notamment ceux des fonds souverains, des family offices et des investisseurs privés, jouent un rôle croissant dans le financement des projets de développement.

Ces acteurs évoluent progressivement d’une approche passive d’investissement vers des structures de co-investissement ou de joint-ventures, leur permettant de mieux maîtriser le calendrier des opérations et les risques associés.

Cette approche permet d’intégrer au projet des capitaux capables d’accepter des horizons d’investissement de plusieurs décennies, et donc de supporter des rendements plus faibles ou des risques plus élevés durant les premières phases du développement.

Un exemple est le partenariat conclu en 2021 entre l’Abu Dhabi Investment Authority (ADIA) et Greystar dans le secteur du logement locatif institutionnel (build-to-rent) à Londres.

6. Profiter de l’amélioration progressive des conditions de financement

Même si le coût de la dette reste relativement élevé, les financements demeurent disponibles. Selon une récente enquête de la Commission européenne, seuls 6 % des répondants citent les contraintes financières comme le principal frein à l’activité de construction en Europe.

Les marchés de la dette restent liquides, avec des banques et des fonds de dette privée désireux de financer des opportunités présentant un profil risque/rendement attractif.

Les prêteurs recherchent activement de nouvelles opportunités, créant dans certains secteurs et certaines zones géographiques un environnement plus favorable aux emprunteurs. Pour les promoteurs capables de lancer leurs projets, cela peut se traduire par des conditions de financement plus compétitives, des structures plus flexibles et une réduction des contraintes financières.

La flexibilité, clé de la réalisation des projets

La viabilité économique des projets immobiliers reste un défi majeur, avec des pressions persistantes qui modifient l’équilibre entre risque et rendement. Pour réussir à développer de nouveaux programmes, les promoteurs doivent repenser leurs approches, adapter le positionnement de leurs actifs et maîtriser efficacement leurs coûts et leurs risques.